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居民購買農村房屋如何確定被拆遷人

2018-04-09 15:53:35 來源:北京頂言律師事務所 瀏覽:167 咨詢電話:400-666-3138

【案情描述】

原告劉某有祖宅一處,位于北京市通州區某村內。1989年,劉某與張某簽訂買賣協議,劉某以25000元的價格,將劉家祖宅賣與張某,張某為城鎮居民戶口。2001年,張某將從劉某處購買的房屋又轉賣給張某某。

2004年,劉某以張某、張某某均系城鎮居民,依法不能購買農村村民所有的房屋為由,訴至法院要求確認買賣協議無效。經法院審理查明:劉某購買房屋確系祖宅,有原河北省人民政府頒發的土地所有權證為憑證。劉某賣與張某后,張某又轉賣給張某某,后該房屋因意外滅失,致使房頂被燒毀,后張某某出資翻建、擴建,但未取得相應的規劃許可,亦未作宅基地使用權屬變更登記。一審法院以土地使用權不得私自轉讓為由,確認劉某與張某之間的買賣協議無效。但因歷時已久,且原有房屋已滅失,已無返還可能,因此,判決駁回劉某要求張某、張某某返還房屋的訴訟請求。劉某不服一審判決提起上訴,二審法院駁回上訴,維持原判。

北京頂言律所 北京征地拆遷

2010年張某某購買的房屋占地范圍內的土地被列入拆遷范圍,由張某某與拆遷人簽訂了拆遷補償安置協議,領取了補償款并交付了房屋。此時劉某已經去世,劉某的配偶鄧某及子女,認為劉某與張某簽訂的買賣協議已經法院生效判決確認無效,張某某不是房屋的權利人,無權處置,起訴至法院,請求確認拆遷人與張某某之間簽訂的拆遷安置補償協議無效。

本案一審法院以張某某的房屋系后來翻建、擴建而成,已不是劉某原有房屋,因此張某某與拆遷人簽訂的拆遷補償安置協議系合法有效。

鄧某及子女不服提起上訴,二審法院認為,劉某與張某之間的買賣協議已經生效判決確認無效,而僅以買賣關系歷時已久,不宜返還等因素,沒有判決張某某返還房屋,現拆遷人以張某某為被拆遷人并簽訂拆遷補償安置協議沒有法律依據,鄧某及子女作為劉某的法定繼承人,依法主張權利并無不當。據此,二審法院撤銷了一審判決,并確認拆遷人與張某某之間簽訂的拆遷補償安置協議無效。

北京頂言律所:案例解析】

爭議焦點一,劉某與張某、張某某之間簽訂的買賣協議是否有效?

本案中劉某與張某簽訂買賣協議,因該宅基地屬于當地農村集體經濟組織所有,張某系城鎮居民購買農村房屋,此地上房屋之買賣必然涉及土地使用權人的變化,即便是劉某未有將宅基地使用權一并轉讓的意思表示,該買賣行為也違反了法律的強制性規定,所簽訂的買賣協議當然無效。而張某將其自劉某處購買的房屋賣與張某某的行為,系無權處分他人財產,因此在未經劉某追認的情況下,該買賣協議不能生效。

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爭議焦點二,拆遷補償安置協議是否有效?

拆遷補償安置協議系拆遷人與被拆遷人之間簽訂的,就被拆遷范圍內的房屋及地上物的補償安置而達成一致意見的合同。拆遷補償安置協議的雙方主體必須是符合法律規定的拆遷人與被拆遷人。

本案中,張某某取得劉某祖宅的依據是與張某簽訂的買賣協議,但已經法院生效判決確認無效。而拆遷中,不僅僅是對地上物進行的補償,尚包括對宅基地的區位補償及其他附著物的補償,張某某的房屋雖然是失火后重新翻建而成,但其建房時未經規劃審批,亦不能取得宅基地的使用權,不能作為被拆遷人。因此其單獨與拆遷人簽訂的拆遷補償安置協議,因主體及協議內容均違反法律規定而被確認無效。

爭議焦點三,誰是本案中的被拆遷人?

在農村集體土地拆遷過程中,沒有認定被拆遷人的具體法律、法規的規定,原則上被拆遷人為房屋的所有權人,但房屋必附著土地,并結合民事法律的一般原理判斷,在宅基地與地上房屋的關系中,應以宅基地為主物,房屋為從物,即房隨地走。

本案中拆遷的房屋雖為張某某重新翻建而成,但其建房時未經過規劃審批,因此無法取得宅基地的使用權,自然也就不能作為被拆遷人。因此推定該宅基地的使用權人為被拆遷人。

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